현재 대한민국 건설 업계는 전례 없는 위기를 맞이하고 있습니다. 신규 분양 감소, 금리 인상, 원자재 가격 상승, 미분양 증가 등 복합적인 악재가 지속되며 일거리가 줄어들고 있습니다. 특히 중소 건설사는 연쇄적인 도산 위기에 놓여 있으며, 자금력 부족으로 공사 진행조차 어려운 상황에 직면하고 있습니다. 이러한 가운데, 리모델링 시장은 새로운 돌파구로 주목받고 있으며, 특히 서울 지역 아파트 리모델링 사업은 건설사들이 생존을 걸고 수주 경쟁을 벌이는 분야입니다.
1. 서울 아파트 리모델링 시장 현황
서울은 재건축 규제가 상대적으로 강한 지역으로, 30년 이상 된 노후 아파트가 많지만 안전진단 강화, 용적률 제한 등의 규제로 인해 재건축 추진이 쉽지 않습니다. 이로 인해 상대적으로 진입 장벽이 낮고 사업 속도가 빠른 리모델링이 대안으로 부상했습니다.
2025년 기준 서울시 내 30년 이상 된 아파트는 약 80만 호에 달하며, 이 중 상당수가 구조적 안정성에는 문제가 없으나 주거 환경 개선이 절실한 단지들입니다. 이러한 단지들이 리모델링을 추진하면서 시장의 규모는 매년 확대되고 있습니다.
2. 리모델링 사업의 수익성과 매력
리모델링 사업은 일반적인 재건축과는 다른 수익 구조를 가지고 있습니다. 다음은 주요 수익 요소입니다:
▶ 1) 공사비 수익
리모델링은 기존 골조를 유지하면서 수직·수평 증축, 엘리베이터 교체, 주차장 신설, 외관 개선 등을 진행합니다. 일반적인 리모델링 단지의 건설사가 가져가는 순수익률은 약 10~15% 수준으로 추정됩니다.
▶ 2) 분양 수익 (일부 단지)
리모델링 사업 중 수직 증축으로 인해 신규 세대를 추가 확보할 수 있는 경우, 이 세대를 일반 분양하여 추가 수익을 창출할 수 있습니다.
▶ 3) 장기 관급 사업 연계
지방자치단체의 주거환경 개선 사업, 리모델링 활성화 정책 등과 연계될 경우, 금융 지원, 사업 인허가 간소화, 기금 보조 등의 혜택이 있어 리스크를 줄일 수 있습니다. 이는 건설사 입장에서 안정적인 사업 수익을 확보할 수 있는 기반이 됩니다.
3. 성공 가능성 판단 요인
서울 리모델링 사업 수주 경쟁은 단순한 가격 경쟁이 아닌 브랜드력, 기술력, 조합 신뢰도, 사업 추진력 등 복합적인 요소로 평가됩니다. 주요 성공 요인은 다음과 같습니다:
✔ 1) 조합과의 관계 형성
리모델링은 조합이 주도하는 방식이기 때문에 조합과의 원활한 소통과 신뢰 형성이 무엇보다 중요합니다. 최근에는 "조합 설명회 → 홍보관 → 비교 제안서 제출 → 시공사 선정"이라는 절차를 거치므로, 제안서와 설계 능력, 조합원 설득력이 핵심 경쟁 요소입니다.
✔ 2) 기술력과 경험
기존 건축물의 구조를 유지하면서도 증축·보강을 해야 하기 때문에 고도의 기술력과 설계 노하우가 필요합니다. 리모델링 실적이 있는 건설사는 우선적으로 신뢰를 받는 경향이 강합니다.
✔ 3) 금융 조달 능력
조합과 건설사가 함께 사업비를 분담하는 구조이므로, 건설사의 금융 조달 능력은 사업의 안정성과 직결됩니다. 중소형 건설사의 경우, 시공사 선정은 되었지만 자금 조달 능력 부족으로 공사를 진행하지 못하는 사례도 빈번합니다.
4. 향후 전망
정부는 리모델링 활성화를 위한 정책적 지원을 확대할 계획입니다. 대표적으로:
- 리모델링 허용 용적률 완화
- 수직 증축 세대수 확대
- 기금 대출 및 금융지원 확대
- 기술 가이드라인 보완
이러한 정책 흐름은 서울 내 리모델링 사업의 활성화를 가속화할 가능성이 높으며, 건설사에게는 중장기적인 수익원으로 자리잡을 수 있습니다.
5. 결론 및 전략 제안
서울 아파트 리모델링 시장은 수익성은 높으나 진입 장벽과 리스크가 동시에 존재하는 시장입니다. 부도 직전의 건설사라 하더라도 다음의 전략을 통해 돌파구를 마련할 수 있습니다:
- ✅ 리모델링 전문 브랜드 또는 팀 신설: 전문성과 신뢰를 높이는 전략
- ✅ 중소 단지 집중 공략: 경쟁이 비교적 적고 사업 속도가 빠른 소형 단지부터 공략
- ✅ 지자체 및 금융사와의 연계 강화: 리스크 분산과 자금 안정화
- ✅ 기술력 강조 및 실적 확보: 첫 단지를 성공적으로 수주하여 포트폴리오 구축
지금과 같은 불황기에 리모델링 사업은 “적극적 생존 전략”이 될 수 있습니다. 철저한 준비와 전략적 접근만 있다면, 단순히 일거리 확보를 넘어 지속 가능한 수익 기반 확보로 이어질 가능성이 충분합니다.
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